부동산 오를까? 내릴까?

부동산 전문가 고종완 원장

 

 

9월 창의포럼에서는 다른 실력과 경험으로 방송과 언론에서 종횡무진 활약하고 있는 우리나라 최고의 부동산 전문가 고종완 원장을 초청했다. 현재 한국자산관리연구원을 운영하며 국민연금투자심의위원, 공무원연금자산운용위원, 경기도 도시재정비위원, 강남구 기업유치위원 등 정부의 중요한 투자 및 부동산 정책수립에 관여하고 있다. TV조선에 고정출연중이고 매일경제신문 명예기자, BBS 불교방송, MBC 경제매거진M 자문위원으로 활동하고 있으며, 건국대 부동산대학원 초빙교수, 한양대 도시융합 대학원 특임교수직을 맡고 있다. 2015년 조선일보 <시니어가 가장 만나고 싶은 인물 1위>로 선정되었으며 2006년 <부동산 투자는 과학이다>를 발간 한바 있다. 강남부자들이 제일 만나고 싶어하는 사람 1순위가 바로 고종완 원장이다.

 

< 이야기를 시작하며 >

자그마한 몸매에 파마기가 있는 짧은 머리, 자주빛 체크무늬 셔츠에 검은색 정장을 입은 전형적인 중년 모습의 그는 ‘사회자께서 오늘 저에게 열강을 하라고 미리 과분하게 소개를 해주신거 같다’ 라고 말문을 열었다. 암튼 오늘 임태훈 부원장님을 비롯해서 우리나라 최고의 과학기술의 싱크탱크인 이곳에 온것만으로도 마음이 설레고 영광스럽게 생각한다. 내강의는 맨앞줄 먼저 앉는데 이곳은 뒤부터 앉으신거 같아 좀 이상한 느낌이 든다. 오늘은 특별한 장소에서 또 특별한 분들을 모셨기 때문에 정말 특별한 내용을 준비했다. 오늘 가져온 것은 9월 15일, 16일 조선일보가 주관하는 트렌드쇼에서 발표한 내용이다. 여러분들께서는 관심이 좀 덜 하실수도 있지만 일반인들은 엄청 많이 온다. 정말 따끈따끈한 자료이다. 내 강의는 프라이빗 세미나라 유료다. 무료로 하면 이렇게 앉아서 듣는 분이 있을 수가 없다. 한 2천명 이상이 온다. 잘 차려입은 강남아줌마들이 바닥에 앉아서 듣을 정도다. 자화자찬 같지만 귀중한 시간에 여기 함께 해주신 분들이기 때문에 유익하고 알찬 강의를 해드리겠다.

 

< 왜 부동산을 공부해야 할까? >

‘질문 속에 답이 있다.’고 한다. 하버드대에서는 늘 그렇게 가르친다고 들었다. ‘왜 부동산 공부를 해야할까? 그리고 왜 부동산 투자를 해야할까요?’ 여기에 대한 질문에서부터 시작이 되야 한다. 그렇게 물으면 학생들은 답변을 이렇게 한다. “돈 벌려고.” 그 말은 맞다. 왜 부동산 공부를 하러 왔는가. 교수 되려고 온 것은 아닐거다. 난 그 말 대신에 이 말을 하려고 한다. “돈 벌려고” 하면 좀 없어 보이고 천박해 보인다. 그래서 난 “자산축적하러.” 이렇게 말을 바꾼다. 같은 말이지만 말이다. 오늘 내가 여기온 목적은 국가과학기술 발전을 위해서 가장 수고하시는 여러분들의 자산축적에 도움이 되도록 기여하러 온 것이다. 내가 꿈꾸는 세상은 <노후가 행복한 부동산 세상> 이다. 부동산 공부해야되는 이유, 부동산 투자 해야되는 이유는 노후를 위해서 자산을 축적하기 위함이다. 이것이 오늘 교육의 목적이다. 참고로 난 한 시간 상담료가 백만원이다. 그러니까 오늘 여러분들은 적어도 백만원을 벌어가는 거다. 근데 오늘 내 강의를 들어보고 혹시나 백만원이 아닌거 같다. 그러면 청구하시기 바란다. 이정도 자신 있으면 된거 아닌가.

 

오늘 강의는 주로 주택 쪽이야기를 하겠다. 먼저, 앞으로 어떻게 갈것인가. 이걸 시장의 흐름이라 하는데 이 큰 흐름이 어떻게 변화할 것인가. 이것을 우리는 경기예측, 경기전망이라고 말한다. 부동산 경기도 일정한 싸이클이 존재한다. 두 번째는 전체 시장의 흐름도 중요하지만 <내가 보유하고 있는 집값이... 내가 사고자하는... 집값>이 과연 오를 것인가. 내릴 것인가. 말을 바꾸면 살 집인가. 팔 집인가. 이게 가장 궁금한 것이다. 이 두가지 질문에 대한 해답은 오늘 얻으실 수 있다. 정말 오늘 나를 초청했다고 내가 감사도 드리지만 칭찬도 드리고 싶다. 우리나라에 부동산이나 도시를 연구하는 분들이 정말 많고 석학들이 많다. 하지만 방금 말한 이 두가지는 내가 아니면 듣기가 어렵다.

 

우리나라 사람들은 주택을 한 번 매입하면 평균 보유기간은 과연 얼마나 될까? 10.6년 이다. 두번째 질문은 우리나라 사람들은 아파트인 경우 평당, 우리가 인당 주거면적이라고 표현을 하는데 인당 주거 면적이 과연 몇평 정도 일까? 약 10평 정도 된다. 33제곱미터 즉 10평... 우리나라의 인구통계상 가구원수가 얼마인지 아는가? 2.5명이다. 일본이 2.2명이다. 앞으로 재건축 아파트를 사거나 주택을 옮겨갈 때 도대체 난 몇평을 사는게 현명한가. 요즘 다운사이징란 말들을 많이 하는데 부동산학에서는 다운그레이드라는 말을 많이 쓴다. 일본은 참고로 국민소득이 4만3천불 정도 된다. 일본은 인당 주거면적이 15평, 주택의 유형이 우리와 좀 다르긴 하다. 미국은 한 20평 정도로 보인다. 여기서 알 수 있는건 소득이 높아질수록 주택면적은 넓어질 수 있는 것이다. 가격은 우리나라에서는 소형이 먼저 오른다. 그러나 강남은 예외라 큰 평수가 먼저 오른다. 오르는 것도 소득과의 연관관계가 많다.

 

< 성공하는 사람, 실패하는 사람 >

성공하는 사람과 실패하는 사람의 특징이 있을까? 여러분들은 잘 아실것 같은데... 부동산 투자를 통해서 성공하는 성공공식이나 성공비법이나 법칙 이런 것들이 있을까? 실패하는 사람과 성공하는 사람과의 차이점이 있을까? 이 근본적 질문에 대한 답을 한번 찾아보자. 뭔거 같은가? 실패하는 사람은 늘 이것을 찾고, 성공하는 사람은 늘 이것을 찾는다. 우선 실패하는 사람은 늘 두자를 찾는다. 그게 뭘까. 먼저 실패하는 사람은 <변명>, 반면에 성공하는 사람은 <방법>... 종전의 방법이 아닌 새로운 방법을 찾는다. 새로운 방법을 찾자. 그래서 연구한게 가치투자비법이다. 이건 워렌버핏에서 영감을 얻었다. 그러니까 부자들의 투자법... 난 그렇게 똑똑치 못해서 따라하기를 잘한다. 즉 벤치마킹. 새로운 방법을 터득하지 못하면 절대 앞으로 부동산 부자가 될 수 없다. 라는 것이다. 내가 발견한 새로운 방법은 무엇인가. 워렌버핏이 이미 주식시장에서 성공했던 성공공식을 그대로 방정식을 가져왔다. 워렌버핏은 세 가지, 나도 오늘 이 세 가지 부동산 투자 비법을 얘기할 것이다.

 

< 투자 비법 >

첫째는 워렌버핏은 투자를 할 때 가치투자라는 말을 굉장히 많이 쓰고 있다. 워렌버핏은 기업을 우량기업과 불량기업으로 구분하는 작업을 오랫동안 한다. 그리고 이때의 기준. 객관적 기준이 과학적이다. 이때의 기준은 재무재표 분석이다. 그다음에 CEO의 비전과 능력 두가지를 본다고 한다. 우량기업은 전체 상장기업의 10% 정도다. 라고 한다. 그러니까 투자할 대상은 10%도 안된다. 우량한 기업과 불량한 기업을 구분하는 것부터 출발하는 것이다. 근데 일반인이 투자하는 것을 보면 신문에서 뭐가 개발되었다... 어떤 기업이 유망하다... 또는 영업에서의 창구에서 영업직원이 말하면 그걸 듣고 투자하는 사람이 대부분이다. 그런데 그는 내가 아는 영업직원이 이거 사세요. 하면 혹해가지고 사지 않는다는 거다. 신문을 보다가 어 이거 괜찮네. 이렇게 투자를 대상을 종목을 결정하지 않는다. 부동산 투자도 연구해 보니 전체의 20%만 유망하다. 서울을 중심으로 얘기하겠다. 어느 지역이 유망한지 내가 좀 컨디션이 좋거나 여러분들이 열심히 따라주시면 종목까지 이야기해 드리겠다. 작년에 트렌드쇼 프라이빗 세미나에서 돈을 내고 온 분들께만 공개한 <강남 재건축 베스트 10> 부동산이 투자 성과가 얼마나 높았는지 정말 여러분 들으시면 놀라실거다. 상승률이 평균 20%, 조선일보 기사에 그대로 떴다. 제일 많이 오른게 28% 올랐다. 수익률은 50%다. 갭투자를 했다면 즉 전세를 끼고 샀다면 훨씬 높다. 평균 올라간거 보니까 한 5억원 정도가 올랐다. 괜찮지 않은가. 근데 여러분들 표정은 왠지 어두워 보인다. 실제로 투자에 성공한 분이 나를 보면 진짜 우는 분도 계신다. 부동산 사서 한 5억원 벌면 눈물이 난다. 내 손을 꼭 잡고 이제 노후준비 됐다... 고 그렇게 말하는 분들도 꽤 많다. 그래서 강사를 하는거 같다. 나름 그런대에서 보람을 느낀다.

 

두 번째가 중요하다. 난 유망한 부동산의 이름을 슈퍼부동산이라고 이름을 붙였다. 뭐 독특한 아이디어는 아니고 내가 네이밍을 좀 한다. 슈퍼부동산의 반대말을 좀비 부동산이라고 이름을 붙였다. 오늘 나의 이야기를 들으시고 공감이 된다면 실행하셔야 한다. 계속 나만 5년째 따라다니는 분이 있다. 계속 공부만 한다. 뭔가 좀 성과가 있었습니까. 이렇게 물으면 계속 공부만 하고 있다고... 실천(행동)을 안하면 꽝인것이다. 내재가치와 미래가치... 좀 어렵지만은 이 용어는 워렌버핏이 그대로 쓴 용어다. 참고로 워렌버핏에 대해서 알고 싶다면 <가치투자를 넘어서> 라는 책이 있고 <머니>라는 책도 나와 있으니 읽어보셔도 좋겠다.

 

이분은 언제 사고 팔았을까?. 매매전략, 매매행동을 말하는데 재미있다. 내재가치는 재무재표. PER이나 PBR과 같은 것들을 잘 분석해서 우량한 기업인지 아닌지를 본인이 직접 분석을 한다. 그리고 내재가치라는 개념을 만들어 내었다. 여기에 굉장히 우리와 차별점이 있다. 기업이 망하면 받을수 있는 <청산가치>는 공개는 하지 않는다. 중요 주주들에게만 공개한다. 예컨대 삼성전자라고 치면 내재가치(청산가치)를 자기들이 평가한 그 방법이 있을거다. 부동산에 관한한 난 그걸 안다. 그걸 보면 내재가치가 150만원인데 지금 100만원이다. 이러면 저평가되어 있는거다. 이때 난 저평가라는 말을 쓴다. 우리가 아는 상식과는 다르다. 우리가 알고있는 상식은 무언가? 안 오르면 무조건 저평가 되어 있다고 한다. 대표적인 저평가 지역이 어디냐 그러면 여러분들이 주로 사시는 보통 강북구와 중랑구를 꼽는다. 성북구도 들어간다. 그러면서 근거가 무언가? 그러면 ‘강남이 오를 때 우리집은 안올랐잖아요. 그러니까 ? 저평가 되어 있잖아요’ 이렇게 이야기 한다. 안 올랐으니까 앞으로 많이 오를거야. 이런 기대를 하게된다. 그래서 어떻게 하는가? 대부분 계속 버틴다. 이건 굉장히 부동산에서는 편견이다. “내가 지금 10년째 살아봐서 잘 아는데.” 이 말도 많이 한다.

 

< 살기 좋은 곳, 사기 좋은 곳 >

<살기 좋은 곳>과 <사기 좋은 곳>은 다르다. 이것도 오늘 같이 좀 이해해 보자. 굉장히 혼동을 한다. 살기 좋은 곳은 살기 좋은 주거환경을 의미한다. 키스트에 오니까 아 정말 여기 살고싶은 생각이 든다. 이곳만 보면 너무 환경이 좋다. 좋은데 과연 이 하월곡동 주변에 집값은 과연 오를까? 라는 질문에 살기는 좋은데 사기(buy) 는 어떨까? 살기 좋은 집과 사기 좋은 집은 다르다. 라는 것을 오늘 꼭 이해하셔야 된다. 이 두가지를 너무 혼동하는 분이 많다. “강남은 왜 비싸요?” 그러면 내재가치라를 잘 모르는 분은 “살기가 좋잖아.”, “교육이 좋고 환경이 강북보다 좋잖아.” 이렇게 말을 한다. 근데 그렇지가 않다. 강북 등 집값이 싼 동네에 사는 사람에게 <주거만족도 조사> 라는걸 한다. 국가에서도 주거실태조사를 한다. 그러면 강북에 집값이 싼 지역에 사는 사람은 “당신은 만족하십니까?” 그렇게 말하면 굉장히 불만족스럽다고 얘기할 거 같은가? “이 사람아 집값을 봐. 천만원짜리가 살기 좋겠냐. 내가 지금 마지못해서 여기 살고 있지. 이 사람아 나도 오천만원짜리 강남에 살고 싶어.” 그러지 않는다. 강북지역도 80%가 주거 만족도가 높다고 나온다. 좀 더 대비되는 얘기를 해보자. 분당과 일산은 주거만족도가 어디가 더 높게 나올거 같은가? 일산이 더 높게 나온다. 근데 집값은 어디가 더 비싸나면 분당이 비싸다. 이 차이를 이해하시는가? 그래서 일산 사람들은 늘 이해를 못한다. 살기는 좋은데 집값이 안 오른다고... 분당은 우리보다 살기 나쁜데 집값은 오른다고.... 그 원리를 지금 알려드리겠다. 이걸 깨달으면 ‘왜 내가 집값이.. 살기는 좋은데...’ 라는 편견을 버리라는거다. 살기 좋다고 해서 집값이 오르지 않는다. 이 원리는 토지에 그 비밀이 있다. 토지가치 때문이다.

 

< 토지 가치와 내재 가치 >

토지가치는 굉장히 중요한 이야기다. 워렌버핏은 이걸 ‘안전마진’이라고 한다. 이 사람은 청산가치 즉 내재가치 대비해서 하락할 때만 산다. 우리도 부동산도 그렇게 해야된다. 그때가 언제였을까? 2012년에서 2014년 사이였다. 부동산 경기도 사이클이 있다. 워렌버핏은 그걸 발견한거다. 그러니까 우량한 기업을 언제 산다고? 아무 때나 사지 않는다. 오를 때 사지 않는다. 내재가치 대비해서 내릴 때 산다. 그러면서 이런 말을 한다. ‘이 회사가 망해도 이 회사를 처분했을 때 청산가치 이상은 나올 것이다.’ 라고... 안전마진을 확보하고 투자하면 실패하고 싶어도 실패할 수가 없다. 우리 부동산에서 보면 이게 토지가치다. 건물이 아니다. 전세금 이하로만 산다면 나는 망해도 손해볼 일이 없다. 굉장히 멋진 원리를 우리에게 알려준거다. 근데 일반인은 모른다. 그리고 이걸 알고나면 이제 어떻게 우리가 행동해야 되는지... 투자결정을 어떻게 해야 되는지, 그럼 언제 팔까? 이분은 이런 얘기를 한다. 자기가 살 때 시장상황, 분위기를 보면... 일반인들은 가격이 많이 내려가면 이제 끝났다면서 그때 판다고 한다. 그 우량주식을 말이다. 가격이 계속 오르거나 계속 내리지는 않는다.

 

그 다음에 반대로 매도할때는 언제인가? 오버슈팅되었을 때 즉, 자기가 정한 내재가치보다도 턱없이 올랐을 때 그때 파는 것이다. 그때 다른사람들의 행동을 친절하게 설명해놓고 있다. 봤더니 뭐라면서 굉장히 사자는 사람들이 몰려오더란다. 뭐라면서? 더 간다면서.... 그때 자기는 팔아버리는 것이다. 그랬더니 80조를 벌었다. 그러면서 “이 세상에서 가장 쉬운 일이 뭐냐고 나에게 누군가 묻는다면. 나는 돈 버는 일이라고 말하겠다.” 그렇게 말했다.

 

그럼 부동산은 언제 사고 팔아야 될까? 부동산 경기를 미리 예측하는 기법들이 있을까? 부동산은 본래가 종합응용과학이다. 경제학, 경영학, 정책학, 행정학, 건축학 이렇게 짬뽕이 되어가지고 굉장히 힘든 분야다. 서울대나 카이스트. 연고대 등 좋은 대학들이 부동산학과가 없다. 건국대가 부동산에서는 강자다. 우리나라 사람들은 총 자산중에 76%가 부동산이다. 매우 중요한거다. 석학들이 부동산학을 공부를 좀 해야 된다. 이렇게 중요하고 관심이 높은데 실제 석학들은 금융쪽에만 많다. 이게 결국은 사회적 비용과 고민을 증가시키는 원인이 되었다고 본다.

 

여러분 10년 법칙을 알고 계실거다. 이제 재미있는 강남 사람들 예를 하나 들겠다. 강남사람들 만나보면 지금 재건축을 가지고 앞으로 5년 이상 버티겠다는 사람이 많다. 이때의 버티기를 그 사람들은 말을 만들어 ‘전략적 버티기다.’ 이런 말을 쓴다. 그냥 버티는거 아니다. 전략적으로, 왜 전략적으로 버틸까? “문재인 정부가 5년이면 끝나니까... 난 지금 돈도 있고, 여유자금도 있고... 강남을 떠날 생각이 없거든요?” 이렇게 얘기를 한다. 그런데 버티는 이유가 중요하다. 아무리 길어도 난리를 쳐도 부동산을 향해서 전쟁을 하겠다고 하니까 근데 이건 비판하려는게 아니라 전쟁이니 이런 용어는 좀 안썼으면 좋겠다. 이런 분위기니까 지금 그런 반발이 나오는 것이다.

 

< 가격의 선행지표 : 거래량 >

전략적 버티기 5년은 성공할것인가. 우리가 꼭 알아야 되는게 뭐냐면 거래량과 가격이다. 거래량은 가격의 1,2분기 선행한다 오늘 이것만 젊은분들 꼭 알아두자. 6개월 후에 집값이 오를지 내릴지 궁금하면 가격을 보면 안된다. 선행지표인 거래량의 변동치를 봐야한다. 변동의 기준은 30%다. 난 2분기 이상 거래량이 30%이상 늘어난다면 오를 가능성이 높다고 본다. 지금 거래량이 반으로 줄었다면 1,2분기 후에는 가격이 하락한다. 이건 법칙이다. 이건 의심할 필요가 없다. 근데 일반인은 모른다. 가격이 좀 오르는 지금 반등을 하고 있으면 ‘또 오르는거야.’ 일반인들은 이렇게 생각한다. 근데 우리는 거래량 선행지표를 보고 있기 때문에 가격은 반등하고 있어도 이미 에너지가 떨어진 것을 알 수 있는 것이다. 남보다도 6개월 먼저 안다는 것은 행복한거다. 과학적 지식을 안다는게 이렇게 도움이 된다.

 

두 번째, 십년주기설이 있다. 우리나라에서 발견되는 것인데 5~6년 상승하면... 상승의 반댓말이 무언가? 하락? 근데 하락이라는 단어를 쓸 것 같으면 그냥 깔끔하게 상승하고 하락한다. 이렇게 넘어가야지 여러분들에게 구구절절히 이야기하지 않는다. 하락한 적은 딱 2번 밖에 없다. 이게 우리나라 주택경기를 앞으로 예측하는데 도움이 된다. 역사는 반복된다고 한다. 과거를 알면 미래가 보인다는 말도 있다. IMF때 하고 지난 2008년에 서브프라임 모기지 리먼쇼크때 한번 내렸다. 그리고 IMF때는 V자 반등을 했다. 그 다음 리먼쇼크때는 부동산 경기가 그때 하락하고 있었기 때문에 U자 반등을 했다. 중요한 요점만 말씀드리면 앞으로 강남은 하향안정으로 갈거다.

 

< 서울 집값. 오를까? 내릴까? >

2010년 노벨 경제학상을 받은 실러 교수는 부동산은 물가상승률과 경제성장률에 따라서 완만하게 상승하는게 가장 바람직하다고 말한다. 근데 우리 정부는 자꾸 집값을 내리는게 정책의 목표라고 하는것도 경제학적으로 맞지가 않는다. 가장 바람직한 상태는 물가상승률이나 경제성장률과 따라서 연동되어 움직일 때 오버슈팅되거나 언더슈팅 되지 않을 때이다. 근데 강남은 좀 오버슈팅된 측면이 있다.

 

글로벌적으로 살펴보면 집값이 우리보다 더 올랐다. 그러니까 서울만 오른게 아니라 대한민국 서울이 우리 도시이론에서는 글로벌메가시티 10대 도시 안에 드는거 다 아실거다. 우리가 잘 몰라서 그렇지 서울은 어머어마한 도시다. 우리가 서울의 가치를 잘 모르고 있다. 서울의 집값이 비싸야되는 이유가 있는 것이다. 셰계 10대 도시 중에 지난 10년간 서울의 집값 상승률은 얼마나 될까. 상,중,하로 볼때 ‘하’에 속한다. 집값이 많이 내릴까? 적게 내릴까? 강남은 올해가 고점일 가능성이 높다. 그런데 8.2대책이 나와서 고점이 당겨졌다. 그러니까 8.2대책 때문에 집값이 내리는게 아니라 근본 흐름이 있다는 것이다. 8.2 대책이 아니어도 시장의 큰 싸이클 흐름이 존재한다는 것이고 그 안에 정책이나 금리나 수급이나 이런 변수들이 핵심요인들의 영향을 미칠 수 있다. 여기서 결론 하나 내린다. 내년에는 더 집값이 오르기는 어려울거 같다. 이미 고점이 왔고 거래량과 가격을 보면 가격이 꺾일 가능성이 많다.

 

그럼 내린다면 얼마나 내릴까? 내린다가 아니라 기간은 3~4년 내지 4~5년 정도 하향안정 될 가능성이 많다. 많이 내리지 않는 이유는 글로벌 집값과 비교할 때 서울의 집값은 결코 지난 10년간 정부가 생각하는 것만큼 많이 오른 것은 아니기 때문이다. 우리만 오른게 아니다. 다른데도 올랐다. 근데 우리만 많이 내려야 되고 오르지도 않았는데 많이 내려야 하는것인가? 논리적으로 앞뒤가 안맞는 것이다.

 

이제 가격 이야기를 해보자. 서울의 아파트 평당 매매가격은 2500만원 정도고 서울 아파트 한 채 가격은 5억2천만원이다. 강남은 평당 5천만원 정도 한다. 가격이 낮은 동네가 중랑구, 강북구, 성북구... 여러분이 주로 살고 계시는 동네다. 아주 친숙한 동네가 이런데가 천오백만원 정도다. 싼 동네와 비싼 동네의 가격 격차가 3배정도 난다. 뉴욕은 한 9배 정도 가격차가 나고, 도쿄가 한 5배 정도 차이가 난다. 이것도 굉장히 중요한 거다. 소득이 높아질수록 양극화 현상은 벌어진다. A, B 중에 B가 내려가거나 아니면 B도 오르고 있는데 A가 더 올라가서 벌어질 것인가. A가 더 올라가서 격차가 벌어질 가능성이 높다고 본다.

 

< 서울 도심의 3가지 축 >

들어보셨겠지만 서울 도심권에 3가지 축이 있다. 그게 광화문을 중심으로 한 종로구, 중구 이런 것들이 하나 있고, 두 번째는 강남 강남은 교대역에서 지금 삼성동을 지나서 잠실까지 연장이 되었다. 그래서 송파가 유망한 이유다. 그 다음에 양재에서 신사까지 이게 강남의 핵심이다. 그 다음은 여의도, 영등포가 있다. 근데 도시계획상은 그러한데 실제로는 2개 축밖에 없다. 임팩트 있는 내용이라 기억해야 한다. 대한민국 부동산의 두 축은, 딱 두 군데... 하나는 4대문, 동대문 서대문도 포함해서 안쪽으로 광화문을 중심으로 한 이 곳에 투자하거나, 또 하나는 강남에 투자하라. 또 하나를 더 한다면 한강변으로 가라. 기억하길 바란다.

 

"서울의 보물은 궁궐이다"라고 말들을 한다. 그런데 난 "서울의 보물은 한강이다"라고 말한다. 궁궐이 보물, 문화재인건 맞다. 부원장님께서 바쁘신데도 함께 해주셨는데 마침 강남의 재건축 대상 아파트에서 오랫동안 거주하고 계신다니까 얘기를 좀 드리겠다. 10년 주기설에 따르면 5년까지는 지지부진할 가능성이 높다는게 결론이다. 그런데 5년 후에는 급등할 가능성이 높다. 스프링 효과, 눌러 놓을수록 장기간 눌러 놓을수록 전쟁을 하듯이 눌러 놓으면 사이클 원리에 따르면 튀어오르는데, 많이 튀어오를 가능성이 많다. 근데 또 하나는 문재인 정부가 5년짜리기 때문에 버틴다는 생각은 옳지 않다. 왜냐하면 10년 법칙에 따르면, 우리나라나 미국이나 공화당, 민주당 식으로 10년마다 정권은 변함없이 바뀐다.

 

< 좋은 시대가 올까? >

난 지금 정권도 10년 정도 간다고 생각하고 이 이야기를 한다. 5년만 버티면 강남 사람들이 생각하는 좋은 정권, 좋은 시대가 올 것인가. 안 올 것 같다. 개인적으로 거의 김정은에 버금가거나 하는 무서운 정부가 올 것 같다. 이 분들 인내심의 한계가 5년인데 4년 정도 버틸 거다. 근데 계속 정권이 연장될 가능성이 높다. 그렇게 가는 분위기라면 이 때 참을 만큼 참았다면서 팔 가능성이 많다. 팔면 이게 뭐가 될 가능성이 많은가? 10년 주기설의 바닥일 가능성이 많다. 실제로 2006년에서 2008년 집 샀던 사람들이, 언제 집 팔았는가? 통계가 있다. 2013년에 강남 거래량이 80%가 증가했다. 그래서 고종환이 어떻게 했는지 아시는가? 조선일보, 매경, 종편이 그때 활성화되어 내가 나와서 정말 강남 재건축 사라고 노래를 불렀었다.

 

미국은 7년-10년, 미국은 그동안 20년 주기설이 통설이었다. 최근에 빨라지고 있다. 우리는 10년 주기설이 맞다. 그렇게 썩 경제 상태는 좋은 것 같지는 않은데, 그럼에도 재건축을 주목해야 하는 이유는 재건축은 선행 시장, 리딩 마켓이기 때문이다. 가격이 오른다면 강남 재건축부터 오른다. 강남 재건축이 오르면 그게 신호다. 의심하면 안된다. 거래량이 먼저 오르고, 재건축이 오르면 강북. 강북하고의 시차는 1년 정도다. 강북은 시작은 늦게 하지만 마지막 고점도 늦게 온다. 초기에 강남만 오르고 강북이 안 오르면 "왜 아랫목만 뜨뜻하고 윗목은 미지근해요? " 라고 자꾸 이야기를 하는데 그렇지 않다. 그대로 온다. 그리고 용산을 주목해야 한다. 이야기한 세 군데와 용산은 변화가 많다.

 

< 땅값이 올라야 집값이 오른다. >

부동산이 뭐냐고 물으면 난 이렇게 답한다. 사실 부동산 전문가라도 갑자기 "부동산이 뭐예요?" 물으면 바로 답하기 어렵다. 부동산이란 단순하게 토지와 건물 딱 두 가지 요소밖에 없다. 그런데 토지와 건물의 물리적, 자산적 특성이 판이하게 다르다. 어떻게 판이할까? 토지는 무한성, 영속성의 특징이 있는 반면에, 건물은 유한성, 감가상각된다. 마치 건물은 인간의 육신같아서 시간이 지나면 노후화된다. 노후화되면 감가상각 되어 경제적 잔존가치가 감소한다. 이걸 파악하지 못하면 계속 내 집값이 오를지 내릴지 감이 안오는 것이다.

 

전체 시장을 사이클 원리로 이해해야한다. 지난 3~40년간 그런 사이클 원리가 발견된다면 올해 참고할만한 것이다. 그런데 이 사이클 원리인 10년 주기설을 최초로 발표한 사람이 바로 고종완이다. 중요한 건 땅값이 올라야 집값이 오른다. 이거 기억해야 된다. 아파트를 예를 들겠다. 아파트도 30년이 지나면 건물의 가치는 회계장부 상 0원으로 바뀐다. 결국, 내 아파트가 10년 후에도 오르려면 땅값이 올라야 되는 것이다. 땅값이 오르지 않으면 절대 집값은 오르지 않는다. 명심하자. ‘우리 집은 살아 보면 살기가 좋은데 왜, 우리 건물이 얼마나 잘 지었는데, 새 아파트고 그런데 그걸 자꾸 감가상각한다고? 말도 안 돼, 10년 후에도 더 좋아질 것 같은데’ 이렇게 생각하면 큰일난다.

 

다음은 대지지분이 넓어야 한다. 아파트나 공동주택은 땅을 대지지분이라고 말한다. 여러분이 가지고 있는 부동산이 슈퍼 부동산인지, 슈퍼 아파트인지, 아니면 슈퍼 좀비 부동산인지, 좀비 아파트인지를 잘 봐야 한다. 좀비 아파트가 얼마나 공포스러운지 아는가? 남이 오를 때 안 오르고, 남들 내릴 때 자기가 알아서 더 많이 내린다. 이거 정말로 환장한다. 근데 본인이 생각하기는 살기는 좋아. 공기가 좋고, 우리 동네는 공기가 좋아. 사람들은 한결같이 이런 이야기를 한다.

 

이태원에 대림아파트라고 있다. 그 아파트가 나쁘다는 뜻이 아니다. 그기에 사시는 분이 이태원도 용산인데 왜 집값은 안 오르냐고 계속 문는다. 살기 좋은 이유가 뭐냐 물었더니 아침마다 남산에서 새가 백 마리 날아와서 그 지저귀는 소리가 마치 음악과 같고, 10년 째 살고 있는데 너무 좋단다. 그런데 "그러면 됐지 않아요?" 하고 물으니 집값이 안 오른단다. 그러니 자기는 굉장히 궁금한거다. '새 소리도 들리고 살기가 좋은데 왜 집값은 안 오르나' 사실 집값이 오르려면 새 소리가 들려야 되는게 아니라 사람 소리가 들려야 된다.

 

주상복합 살고 계신 분 꽤 계신다. 나도 주상복합 70평에 살고 있다. 같은 동네에 아파트도 있고, 주상복합이 있고, 요즘은 오피스텔도 주거형 오피스텔 이런게 존재한다. 공간만 놓고 보면 3가지가 차별성이 없다. 아파트 구조로 다 짜여 있지만 내재가치는 다르다. 토지가 보이지 않는 숨은 가치다. 즉 숨은가치는 대지지분을 말한다. 그러니까 내 집값이 오르려면 건물이 좋아지는 게 아니라, 건물 부분보다 내 아파트의 대지지분이 몇 평인지 정확히 알아야 한다.

 

< 시간이 내편인 부동산 >

한국감정원에서 대지지분에 대한 공시지가를 발표한다. 잘 보셔야 한다. 이 추이가 상승률이 평균보다 높아야 된다. 강남이 이렇게 집값이 오름에도 불구하고, 강남 중에서도 집값이 내린 아파트 단지가 여러 군데가 있다. 대표적인게 도곡동에 타워팰리스다. 타워팰리스 얼마나 내렸을까? 주력이 68평인데 5년전 평균 31억원에서 지금은 21억원 한다. 10억원이 내렸다. 그 옆에 붙어있는 개포동 주공1단지 15평은 재건축 들어갔다. 여기는 10억원에서 17억원으로 올랐다. 7억원이 올랐다. 다 쓰러져 가는 15평이 7억원이 오를 때, 대한민국 대표 부촌인 도곡동 타워팰리스는 10억원이 내렸다. 이거 굉장히 드라마틱하지 않은가? 비교분석을 해보자. 대지지분이 타워팰리스는 68평이 10평밖에 안 된다. 만약 주상복합 살고 계신 분들은 15년 되었다 그러면 빨리 갈아타야 된다. 이번 가을에는 실행해야 된다.

 

근데 이걸 모르는 사람이 있다. 타워팰리스 주민만 모르고 "버티면 10억원이 오르겠지" 이렇게 말하는 배경에는 도곡동 타팰에 부자들이 여전히 살고 있고, 살아본 사람이 여전히 살기가 좋고, 불편함이 없고, 은행들 PB센터는 도곡동에 다 밀집되어 있고, 그래서 이 사람들은 변화를 느낄 수가 없다. "아니 지금 내가 15년째 살고 있는데 불편한거 하나도 없어. 화장실이랑 주방 낡아서 한 1억 들여 싹 고쳤더니 다시 호텔식으로 됐거든?" 이렇게 이야기한다. 주변에 나가면 각종 운동시설에, 각종 음식점이 즐비하다. 학교도 다 좋다. 근데 뭐만 내렸다고? 집값만 내렸다. 반면 개포주공 15평은 대지지분이 21평이다. 40평을 그냥 준다니까 그래서 17억원으로 오르고 새 아파트로 바뀌는 것이다. 시간은 누구 편일까? 이게 투자에서 굉장히 중요하다. 고종환 생각은 <시간이 내 편인 부동산>을 가지고 있어야 된다는 것이다. 시간이 내 편인 부동산, 그게 성장지역 부동산이다.

 

< 땅값이 오르는 원인 >

땅값이 오르는 요인은 4가지다. 지금 여러분들은 내가 10년, 15년간 연구한 노하우를 지금 공유하고 있는거다. 첫 번째  땅값은 그냥 오르지 않는다. 땅값은 사람의 영혼과 비슷하다. 사람의 본성, 본심, 본질은 쉽게 변하나? 이 질문에 대한 답은 박근혜 대통령과 최순실을 보면 안다. 두 번째, 인구집중. 사회적, 경제적, 행정적 요인이 변해야 한다고 하는데, 부동산의 이론적 근거는 부동산의 지리적 위치는 고정되어 있지만 사회적, 경제적, 행정적 요인의 가변성을 이야기하는 것이다.

 

딱 4가지만 기억하자. 사회적 요인은 인구 구조의 변화, 인구 증가가 되어야 한다. 두 번째, 소득 증가해야 된다. 땅값이 오르려면 구매력이 높은 생산 인구가 증가해야 한다. 답이 다 나왔다. 지금 강남이나 집값이 오르는 곳, 광화문 이 주변은 구매력이 높은 생산 인구가 증가하고 있는 것이다. 강남은 선거구가 두 개에서 세 개로 늘었다. 세 번째가 중요한데 바로 인프라다. 강북 지역에 앞으로 변화가 있다면 인프라의 변화다. KTX, GTX, 경전철이 있다. 지하철이 개통되면 15%에서 23%가 오른다. 9호선이 효과가 가장 컸다. 가장 높게 오른 데가 염창동이다. 그리고 언제 사야 될까? 지하철 개통 2,3년 전이다. 개통 후 사면 안된다. 개통 후 사면 심지어 내리기까지 한다. 그리고 한 번 역세권은 영원한 역세권이라고 하는데 이 말도 맞지가 않는다. 무슨 말일까? 미래 역세권에 미리 투자하라. 역세권과 비역세권 가격 차이는 이미 벌어져 있다. 20% 차이 난다. 요즘 경전철 계속 들어서고 있는데 이런 것들이 영향을 준다. 마지막으로 중요한게 특정 지역 개발을 장려, 촉진하려 하는 행정계획이 있는곳이 오른다. 이 네가지 조건을 난 '고의 법칙'이라 부른다. 이때 고는 고종완의 ‘고’이다. 인구 증가, 소득 증가, 인프라 증가, 국토계획, 도시계획, 개발계획이 존재하는 행정계획이 있는 이 4가지가 존재하는 곳이 땅값이 오른다. 그 실례가 제주도와 세종시다.

 

< 석촌호수에는 절대 가지 않는다. >

여러분, 우리는 그럼 어떻게 해야될까? 실패의 원인을 밝혀야 성공할 수 있다. 우리 땅값이 오르지 않는 이유는 이 4가지 조건을 충족시키지 못했기 때문이다. 내 고향이 경남 하동이다. 실패의 사례를 한번 더 보자. 난 KT 인사부장 한게 직장생활 마지막이었다. 내가 명퇴할 때 돈이 2,3억 생겼다. 당시 잠실주공 4단지 1억8천5백만원이었다. 십 몇년 전 이야기다. 고향 하동에 갔는데 거기 쌍계사라는 절이 있고 그 주변 땅 2만평이 마침 2억원에 나왔다. 산봉우리가 있고 계곡도 있고 너무 좋았다. 은퇴하면 가려고 했었던 것 같다. 뭘 살까 2달을 고민하다가 결국 고향 땅을 선택했다. 내가 안 샀던 잠실 4단지는 지금 43평 아파트가 18억원이 되어있다. 그래서 난 잠실 살면서도 석촌호수를 안간다. 자꾸 트라우마가 생각나 기분이 안 좋아진다. 산책하러 운동하러 갔다가 그것만 보면 옛날 생각이 나고 불행해 진다. 그런데 경남 하동은 왜 안올랐을까? 경남 하동은 인구가 감소한다. 경남 하동 지리산은 소득이 증가가 없고 개발계획이 없기 때문이다. 그래서 안 오른다. 혹시 지리산에 관심이 있거나, 귀농이나 귀촌 또는 귀산에 관심이 있으신 분에게 10년 전 가격 2억원에 드리겠다. 자산 선택을 잘못하면 이렇게 10배 차이가 난다.


 땅값이 오르는 한 집값은 안 떨어진다. 주택보급률이 서울은 98% 올해 말, 경기도는 100%인데 105%가 적정하다는 거다. 이것도 정부가 좀 놓치고 있다. 다만 과공급 지역이 있다. 김포, 남양주, 화성, 동탄, 평택, 공급이 많은 지역은 일시적으로 전세가 내리고 있다. 전세가 내리는 이유는 공급이 많기 때문이다. 집주인이 갑질을 해서 전세가 오른다는 이야기가 나오는데, 지금 평택의 전세값이 내리는 거는 평택 집주인이 착해져서 그러는거 아니지않는가. 작년까지는 올랐다. 그러면 집주인이 갑자기 착해졌냐, 이렇게 설명되어야 하는데 말이 안된다.공급이 많아져서 내린거다. 서울의 입주물량은 많지는 않고 여전히 공급부족이다. 전세가 안내린다 이 말을 하고 싶은 거다. 매매 가격은 내려갈 가능성이 좀 있다. 그래도 참고 견뎌야 된다. 다음 정권을 기다리는게 아니라 사이클을 기다리라는 거다.

 

< 마무리 말 >

마지막 선물은 도시재생 지역에 주목해라 이거다. 사람들은 도심회귀현상이 강하다. 사람들이 나이가 들수록 직장과 주거와 의료와 문화가 많은 곳으로 간다. 이 조건을 갖춘 곳이 서울에 5군데밖에 없다. 그게 강남이고 4대 문안이다. 우리 인구는 2031년까지 증가한다. 그래서 2031년까지 우리 경제는 망가지지 않는다. 2040년까지 소득은 4만불이 된다고 한다. 성장국가다. 그래서 부동산 가격도 2030년 내지 2040년 인구와 소득이 성장하는 한은 부동산은 멈추지 않는다. 2030년까지는 부정적으로 보지 않아도 된다는 말이다. 금리는 단기간 오르겠지만 우리도 5년 후에는 제로금리 혹은 마이너스 금리로 전환될 확률이 많다.

 

우리나라의 집값은 높은 편이 아니다. 런던은 지금 평당 매매가격이 1억3천만원, 1억5천만원까지 올랐다. 우리는 2천5백만원이라고 했고 제일 비싼게 8천만원이다. 그런데 선진국은 한평에 제일 비싼게 4억5천만원까지 간다. 우리 아파트도 1억원까지 가야 한다는게 글로벌 기준에서 보면 맞다. 소득 대비 월세 비중도 한국이 높은 편은 아니다. 이것도 주목해야 된다. 가처분 소득 대비 런던은 월세를 50%를 내야 된다. 한국은 25%이다. 그래서 글로벌 조사 대상에서 빠져있다. 보고서에 ‘대한민국 서울은 글로벌 도시는 맞으나 월세 수준이 너무 낮아서 조사 대상에서 제외한다’ 라는 친절한 멘트를 붙여놓았다. 그러니까 서울의 월세는 월세가 아니다 라는 이야기다. 우리가 알고 있는 거와는 참 많이 다르다.

 

강북의 도시재생 지역을 주목하자. 도시재생 시범지구에는 무조건 가야한다. 행동전략 중요하다. 시기가 발표나면 그날 당일 가서 제일 싼걸 사면 된다. 수락, 월계, 삼양 이런 곳들이 앞으로 서울시가 경전철 건설지로 주목해야 된다. GTX도 주목해야 된다. 한강은 풍납, 암사, 광진 쪽이 좋다. 예컨대 수서 신동아 같은 데는 3-4년 전 내 제자들이 많이 샀다. 15평형에 2억5천만원 했고 전세/매매 차이가 5천만원 이었다. 그런데 지금 5억 5천만원에서 6억원이다. 그러니까 5천만원 투자했더니 한 3년만에 3억원을 번거다.

 

젊은 분들한테는 용산을 권해드린다. 여러분들이 하남까지 가시기는 좀 힘들것 같고. 신안산선은 여러분들이 주목해야 된다. 노선이 좋다.

토지는 제 2 경부고속도로 부근 용인시 원산면 이런데 좋다. 임야는 제주도, 남해안 뜨고 있다. 고종완의 홈페이지(http://salzippalzip.com)가 있는데 10억원 들여서 완성한 것이다. 지금은 무료다. 모바일로도 검색이 되니까 고민하지 마시고 많이들 활용하시기 바란다. 모두 부자 되시길 바란다.

 

 

Posted by KIST PR

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